Proyectos de vivienda

¿Quiénes intervienen en los proyectos de vivienda?

¿Te estás planteando construir tu propio proyecto de vivienda? 

Si es así existen algunos conceptos básicos que debes dominar sí o sí. Uno de ellos es conocer a la perfección los profesionales que intervienen en un proyecto y las tareas de cada uno.

Quédate por aquí y os lo explicamos todo.

El ser autopromotor o, en un lenguaje común, emprender en la construcción de tu vivienda es una tarea sobre la que tendrás que familiarizarte.

Esta tarea incluye una serie de trámites administrativos, de permisos, licencias, así como agentes que intervienen para que nosotros estemos respaldados, tanto en el aspecto económico como en el aspecto de responsabilidad civil.

Según LOE (LEY 38/1999, de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación), todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación sus obligaciones vienen determinadas por lo dispuesto en la Ley antes citada, otras disposiciones de aplicación y por el contrato que origina su intervención:

  1. Promotor
  2. Proyectista
  3. Constructor
  4. Director de obra
  5. Director de ejecución de obra
  6. Entidades de control de calidad
  7. Laboratorios de ensayos
  8. Proveedores

 

Para ayudarte a entender las funciones de estos profesionales en una obra, en primer lugar, vamos a enumerar las fases para la autoconstrucción de nuestra vivienda. Posteriormente, para cada fase explicaremos quién es el agente que tiene que intervenir, de modo que quede más clara la función y misión que desempeña cada uno.

Dentro de este seguimiento por fases, tú como propietario pasarás a llamarte en este proceso PROMOTOR. 

“Un promotor puede ser cualquier persona física o jurídica que financia con recursos propios o ajenos las obras de edificación o construcción de su vivienda.”

1. Fase de Diseño

Pues bien el promotor en esta fase es quien tiene que elegir a un técnico competente que sería el PROYECTISTA para realizar el proyecto de ejecución de su vivienda.

Dicho proyecto tendrá que cumplir la normativa técnica del Código Técnico de la Edificación, así como la normativa urbanística correspondiente a cada municipio. En el caso de uso residencial, la competencia la tienen los Arquitectos. 

Este proyecto técnico es el documento base que se entregará en los Ayuntamientos para solicitar la licencia de obra, y así poder empezar a ejecutar la obra.

Esta fase es la más bonita e inspiradora. ¿Por qué? Pues porque el arquitecto, con su equipo técnico, tendrá que dar forma a vuestro sueño, tanto a nivel funcional, estético y económico. 

En esta fase todo debe estar muy pensado y no dejar nada al azar. Por eso un buen técnico sabrá estudiar en profundidad cualquier aspecto en el que estés pensando. Desde el detalle de la ventana, pasando por las instalaciones, hasta todos los detalles técnicos.

Una vez terminado el proyecto de ejecución, tendrá que enviarse al Colegio de arquitectos de tu ciudad para el correspondiente visado. Sin ese visado el Ayuntamiento no te generará la licencia de obra.

Idénticos criterios se seguirán respecto a los proyecto de obras de ampliación, reforma o rehabilitación que alteren los espacios interiores de los edificios, o se produzca un cambio de uso del edificio. 

2. Permisos y licencias

Esta fase es una fase puramente administrativa. El proyecto de ejecución redactado por el PROYECTISTA (que en este caso en uso residencial debe de ser por competencias un ARQUITECTO), se entrega en el Ayuntamiento donde se encuentra el inmueble. Un funcionario lo revisará y concederá la licencia de obra para comenzar la ejecución de nuestra vivienda.

Según la legislación, esta fase es competencia del PROMOTOR. Sin embargo, en la mayoría de los casos, mediante una representación, es el PROYECTISTA quien realiza esta gestión. 

3. Construcción

Vamos avanzando. Hemos dejado la FASE DE DISEÑO (o como la llamo yo la fase de papel), y ahora comenzamos la FASE DE CONSTRUCCIÓN.

Aquí intervienen distintos TÉCNICOS: el constructor, Director de obra, Director de ejecución de obra, entidades de control de calidad, laboratorios de ensayos y proveedores.

Para entender las competencias de cada uno, a continuación explicamos las funciones de estos técnicos:

 

1. Constructor

Persona física o jurídica que asume contractualmente, ante el promotor, el compromiso de ejecutar las obras con sujeción al proyecto de ejecución y al contrato. 

La obligaciones del constructor son:

  1. Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
  2. Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
  3. Designar al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la capacitación adecuada de acuerdo con las características y la complejidad de la obra.
  4. Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
  5. Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato.
  6. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
  7. Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
  8. Suscribir las garantías previstas en el artículo 19 de la LOE.

 

2. Director de obra

Dicho agente, en este caso el ARQUITECTO, forma parte de la Dirección facultativa. Dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos, medioambientales de conformidad con el proyecto, y con la licencia de obra. 

Las obligaciones del Director de obra son:

  1. Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico director de obra que tenga la titulación profesional habilitante.
  2. Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
  3. Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
  4. Elaborar, a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto.
  5. Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
  6. Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su caso fueran preceptivos.
  7. Las relacionadas en el artículo 13, en aquellos casos en los que el director de la obra y el director de la ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2 a) del artículo 13 de la LOE.

 

3. Director de ejecución de obra

Es el agente que forma parte de la Dirección facultativa que dirige la ejecución material de la obra y controla económicamente la construcción y la calidad de lo edificado.

Las obligaciones de esta figura son:

  1. Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional habilitante. En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada, indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.
  2. Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
  3. Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
  4. Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
  5. Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
  6. Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.

 

4. Coordinador de Seguridad y Salud

Esta es una figura vital en un proyecto de vivienda, ya que vela por la responsabilidad penal de los promotores en la obra

Tanto el Arquitecto, el Aparejador, como el Ingeniero de la edificación pueden encargarse de esta función.

 

5. Entidades de control de calidad

Son entidades capacitadas para verificar la calidad del proyecto y de los materiales de la ejecución de la obra.

 

6. Laboratorios de ensayos

Son laboratorios que realizan pruebas técnicas de servicios de los materiales y las instalaciones de la obra.

 

7. Proveedores

Son todas aquellas personas que suministran materiales a la obra, como los fabricantes, almacenistas, etc.

 

4. Contratación

Una vez explicadas las competencias de los agentes en la fase de Construcción, pasamos a la fase de Contratación.

En este punto el PROMOTOR, con ayuda del PROYECTISTA, eligen al CONSTRUCTOR.

En Arte y Vida esto se produce como si fuera una licitación pública. Es decir, en el proyecto de ejecución hay un documento que se llama presupuesto de ejecución. Ese documento se entrega al constructor junto con los planos para que realice una oferta. 

“Desde nuestra experiencia, aconsejamos solicitar presupuesto al menos a dos o tres constructores.”

Con estas ofertas, el PROYECTISTA debería generar un documento comparativo para facilitar la toma de decisión sobre elección del constructor. De este modo, será más sencillo que el PROMOTOR pueda decidirse por uno u otro.

Aquí debemos tener en cuenta que a veces la oferta más baja económica no es la más ventajosa. Es importante valorar otros aspectos, además del coste, antes de decidir: la competencia, proyectos de similares características que hayan ejecutado, plazo de ejecución, los seguros de Responsabilidad civil…

5. Ejecución de obra

Una vez realizada la contratación, es decir que ya tenemos constructor, con la licencia de obra concedida, se realiza el Acta de replanteo.

Este paso consiste en que Director de Obra (Arquitecto), Director de Ejecución de obra (Aparejador o ingeniero de la Edificación), Coordinador de Seguridad y Salud, Promotor y Constructor se reúnen en obra para firmar el inicio de la misma.

La ejecución debe seguir al pie de la letra el proyecto y las Direcciones básicas de la Dirección Facultativa, para incurrir en costos que se llaman demasías y así la obra ejecutarse económica y técnicamente como se ha planteado en el estudio del proyecto de ejecución.

6. Fin de obra

Una vez terminada la obra se procede a realizar el CERTIFICADO FINAL DE OBRA, donde la Dirección facultativa certifica que la obra se ha ejecutado correctamente. Entrega en los respectivos colegios el documento para su visado, para volver a entregarlo en el Ayuntamiento.

Realizados estos trámites, podrás solicitar la LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN o CÉDULA DE HABITABILIDAD.

7. Legalización de obra

El proceso se termina. Pero para que la construcción esté completamente legal aún falta un último punto.

Con la LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN y el Certificado Final de obra deberás acudir al catastro y al Registro de propiedad para inscribir tu vivienda como obra nueva.

 

Y hasta aquí puedo contar. Esperamos haber resuelto algunas dudas sobre los diferentes agentes que intervienen en proyectos de viviendas, y aclararos un poco más todo el proceso.

No obstante, si necesitas ayuda con tu proyecto, contacta con Arte y Vida Arquitectura. Nos encantará ayudarte a hacer ese sueño realidad.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *